Kiralanan Taşınmazların İcra Yoluyla Tahliyesi
Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi halinde kiraya veren, İcra İflas Kanunu m.269 ve devamındaki hükümlere dayanarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Bu yol, kiracıyı tahliye etmenin en hızlı yoludur.
Kiracıyı Tahliye Etmek Ne Kadar Sürer?
Kiracının icra takibinde itiraz etmemesi halinde bu süreç ortalama 5-6 ay sürmektedir. Ancak koronavirüs salgını adliyelerin çalışma düzenini de etkilediğinden bu sürenin uzaması kaçınılmazdır. Avukat Orhan Oğuzhan Ensari, tahliyenin hızlı ve sorunsuz şekilde sonuçlanması için sürecin tüm aşamalarında hukuki danışmanlık, icra ve dava dosyalarının takibi hizmeti vermektedir.
Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Kiraya verenin, öncelikle icra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye talepli ödeme emri göndermesi gerekir. Altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde kira borcunu ödemek zorundadır. Aksi halde kiraya veren, kiracı aleyhine haciz tatbik etme hakkına sahiptir. Bu süre, altı aydan kısa süreli kira sözleşmeleri için 3 gündür.
Borçlar Kanunu’nun 260. Maddesine göre, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin tahliye davasına hak kazanabilmesi için, kiracının 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödememiş olması gerekir. Bu süre altı aydan az süreli kira sözleşmeleri için 6 gün olarak belirlenmiştir. Yine Borçlar Kanunu’nun 288. Maddesi gereği hasılat kiralarında bu süre 60 gündür. Kiracı, yukarıda belirtilen süreler içerisinde kira borcunu ödemediği takdirde, kiraya veren, icra hukuk mahkemesinde dava açarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir. Kiracının ödemesi gereken borç yalnızca kira borcu değil, aynı zamanda faiz, yargılamaya ilişkin harç ve giderler ile eğer varsa apartman ortak giderlerine ait bedellerdir Ayrıca, bu sürelerin sonunda kira sözleşmesinin feshedilmiş olacaktır.
Kiracı, yasal süresi içerisinde takibe itiraz ederse, kiraya verenin takibe devam edebilmesi için, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve kiracının taşınmazdan tahliyesini talep etmek zorundadır. Kiraya veren bu süreyi kaçırırsa, bir daha aynı kira alacağına dayanarak taşınmazın tahliyesini talep edemeyecektir. Bu sebeple de, tahliye sürecini kira hukuku alanında tecrübe sahibi bir avukat aracılığıyla yürütmek önem arz etmektedir.
İcra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasının ardından, uygulamada mahkemelerce çoğunlukla ilk celsede tahliye kararı verilmektedir. İcra İflas Kanunu Madde 269’da tahliye kararının borçlu tarafından yasal yollarla öğrenilmesinin ardından on gün geçmesi ile kiralanan taşınmazın tahliye edilebileceği düzenlenmiştir.
Kiralayanın ilamsız icra takibi yapabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması ve icra dosyasına sunulması gerekmez. Kiracı, kendisine gelen ödeme emrine yasal süresi içerisinde itiraz etmez ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kiracının takibe itiraz etmesi ve yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması ihtimalinde ise, kira sözleşmesinin varlığını kiraya verenin ispat etmesi gerekir. Bu ihtimalde, Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri gereğince sulh hukuk mahkemeleridir görevlidir. Kira sözleşmesinin yazılı olması ancak noter tasdikli olmaması halinde yine sulh hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. Kira sözleşmesinin yazılı ve noter tasdikli olması halinde, kiracının takibe itirazı üzerine kiralayan, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Zira noter tasdikli kira sözleşmesi, İcra İflas Kanunu m.68/a’da sayılan belgeler arasındadır.
Kiracının süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmemesi halinde, mahkemece kira sözleşmesinin geçerliliği hakkında araştırma yapılmaz. Zira yukarıda bahsedildiği gibi bu husus, kiracının kira sözleşmesinin mevcudiyetini kabulü anlamına gelmektedir.
Kiracı, itiraz sebebi olarak, kira sözleşmesinin mevcut olmamasının dışında, kira bedelinin ödendiğini, ertelendiğini veya ibra edildiğini de ileri sürebilir. Kiralayanın itirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesinde kiracı aleyhine dava açması halinde, kiracının İcra İflas Kanunu m.68/a’daki belgelerden birine dayanarak itirazının haklı olduğunu ispatlaması gerekecektir. Aksi takdirde mahkemece icra takibine itiraz kaldırılacak ve kiralanan taşınmazın tahliyesine karar verilecektir.
Tahliye kararlarına karşı kanun yolu açıktır. Ancak bu durum kararın icra edilmesini durdurmayacaktır. Kiracı, 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırdığı takdirde, yargılamanın sona erip kararın kesinleşmesine kadar geçecek süre boyunca icranın geri bırakılması kararı alabilir.
Tahliye kararının uygulanabilmesi için, kararın kiracıya tebliği veya tefhiminden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi gerekir. Bu süre geçtikten sonra kiracı, kararı icra dairesine sunar ve gerekli harç ve giderleri ödeyerek kiracının icra yoluyla tahliyesini talep edebilir.
Uygulamada çoğunlukla icra müdürlüklerinden, tahliye işlemi için bir randevu alınması gerekmektedir. Zira tahliye işlemi taşınmazın durumuna göre bir veya birkaç gün sürebilmektedir.
Yine icra müdürlükleri tarafından, yukarıda belirtilen 10 gün sürenin haricinde, kiracıya 10 günlük mühlet daha tanınmaktadır. Böylelikle taşınmazın tahliyesi için, kiracının bulunduğu taşınmaza ilk gidişte öncelikle 10 günlük süre verilmekte, bu süre içerisinde kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde ise, ikinci kez taşınmazın bulunduğu adrese gidilip, taşınmaz tahliye edilebilmektedir.
